<PAGE>
EXHIBIT 10.78
REAL ESTATE LEASE, DATED MARCH 3, 2000 BETWEEN NEUROMAG OY AND
INSTRUMENTARIUM AND AN ENGLISH LANGUAGE SUMMARY OF SUCH LEASE.
<PAGE>
EXHIBIT 10.78
ENGLISH SUMMARY OF REAL ESTATE LEASE BETWEEN NEUROMAG OY AND
INSTRUMENTARIUM
LANDLORD: Instrumentarium Corp.
LESSEE: Neuromag Oy
AREA: 1,173 square meters (12,750 square feet) and 9 parking slots in the
basement.
LEASE LOCATION: Elimaenkatu 22-24, Helsinki, Finland, on three floors.
RENT: 88,786.50 Finnish Markka per month plus 22% Value Added Tax per calendar
year 2001. The rent is increased once per calendar year based on consumer price
index change in Finland. The lessor informs the lessee of the increase before
the end of August each year and the new rent is valid for the next calendar
year. Rent includes heating and electricity.
TERM: The lease extends until December 31, 2005, subject to earlier
termination. There are no provisions to extend the term. December 31, 2003 in
the earliest date upon which the lease can be terminated by the lessor of the
lessee subject to 24 months prior notice. Only six months prior notice is
required to terminate the lease regarding the parking slots. If the lessor
does not agree to the early termination of the lease by the lessor and
neither the lessor of the lessee can find another company to lease the space,
then the lessee must pay the rent through December 31, 2005. The lessor has
the right to sublease all or a portion of the space.
RELOCATION: If the landlord requests the lessee to move to another space or
area, the landlord will cover the cost of the move.
<PAGE>
LIIKEHUONEISTON VUOKRASOPIMUS
1. VUOKRAUSKOHDE
Talla sopimuksella vuokrataan 1 paivasta kesakuuta 2000 alkaen - 1.kkrs:n
varastotilat ja 1.10.2000 alkaen 1.krs:n tuotanto-/varasto- ja 6.krs:n
toimistotilat osoitteessa Elimaenkatu 22, 00510 HELSINKI, oheisten
piirrosten mukaiset tilat kaytettavaksi toimisto- ja tuotanto- ja
varastotiloina seka Elimaenkatu 22 autohallista yhdeksan (9) autopaikkaa
no:t 116 (B), 192 (C), 230 (C), 234 (C), 312 (B), 347 (C), 348 (B), 355
(C) ja 420 (B).
Vuokratilojen pinta-alat ovat yhteensa noin 1.173 m(2), liite 1.
2. VUOKRANANTAJA
INSTRUMENTARIUM Oyj (Kmro 12.570)
Kuortaneenkatu 2
PL 100
00031 INSTRUMENTARIUM
puh. 010 394 11, telefax 010 394 3527
Vuokra maksetaan tilille
MERITA-PANKKI/KOP 157130-13368
POSTIPANKKI 800019-62598
3. VUOKRALAINEN
NEUROMAG Oy (Kmro 449.989)
Elimaenkatu 22
00510 HELSINKI
puh. 010 394 11, telefax 010 394 4501
4. VUOKRAN SUURUUS
Vuokran maara(2) on 103.718,30 MARKKAA KUUKAUDESSA (toimistovuokra 65.728
mk/kk [832 m(2) x 79 mk/m(2)] + tuotantotilan vuokra 4.615 mk/kk
[71 m(2) x 65 mk/m(2)] + varastotila/korkea 3.872 mk/kk [88 m(2) x 44
mk/m(2)] + varastotila/matala 6.370 mk/kk [182 m(2) x 35 mk/m(2)] +
autopaikat 4.430 mk [B-paikat 4 x 520 mk ja C-paikat 5 x 470 mk] + ALV
18.703,30 mk/kk).
Tilavuokra sisaltaa osuuden ruokalan tila- ja kiinteisiin kustannuksiin
seka sahkon. Sahkon osuus tilavuokrassa on toimisto- ja tuotantotilojen
osalta 2 mk/m(2)/kk ja varaston osalta 1 mk/m(2)/kk. Mikali sahkokustannus
todetaan poikkeavan olennaisesti em. perusteella maaritetysta, tarkistetaan
sahkoveloitus vastaaman todellisia kustannuksia. Henkilostoravintolan
kayttooikeus on sisallytetty tilavuokraan toimisto- ja tuotantotilojen
osalta 2 mk/m(2)/kk, jolla katetaan henkilostoravintolan tila, yms.
kustannukset.
Arvonlisaveron maara lasketaan kayttaen kulloinkin voimassa olevaa
arvonlisaveroprosenttia. Sopimuksen allekirjoitushetkella arvonlisavero on
22 prosenttia.
Mikali vuokraustoiminnalle maarataan valtiovallan toimesta jokin muu vero
tai maksu, voidaan se lisata sopimuksen mukaiseen vuokraan.
Edella mainitun kuukausivuokran lisaksi vuokralainen kustantaa mita
"Kiinteistojen huolto-, yllapitoja korjauskulujen kohdistuksen periaate",
lomakkeessa (liite 2) on vuokralaisen maksettavaksi osoitettu.
Lammityskustannukset sisaltyvat vuokraan.
<PAGE>
5. VUOKRANANTAJAN VELVOLLISUUDET
Vuokranantaja vastaa siita, etta huoneisto luovetetaan siina kunnossa,
jossa se oli huoneistoa esiteltaessa ja mita taman sopimuksen kohdassa 8.6
on sovittu.
6. VUOKRALAISEN VELVOLLISUUDET
Vuokrailaisen on suoritettava vuokra ja slihen liittyvat maksut
kuukausittain etukateen viimeistaan kunkin kuukauden 3. paivana.
Vuokranmaksun mahdollisesti viivastyessa suoritetaan maksamattomalla
maaralle voimassa olevan korkolain mukaista korkoa erapaivasta
maksupaivaan saakka.
Vuokranantaja on oikeuttettu purkamaan sopimuksen. jos vuokralainen on
jattanyt vuokran eraantymispaivana suorittamatta eika huomautuksista
huolimatta maksua toimita.
Vuokralainen saa kustannuksellaan sijoitaa taloyhtion hyvaksymat edustavat
kilvet huoneistojen ja portaiden sisaankaynneille.
Vuokralaisen velvollisuudesta ilmoittaa vuokranantajalle huoneistoa
kohdanneesta vahingosta seka vuokralaisen vahingonkorvausvelvollisuudesta
on saadetty huoneenvuokralain 15, 16 ja 63 Section: ssa.
Vuokralainen on velvollinen viivytyksetta myontamaan vuokranantajalle
paasyn huoneistoon milloin se on tarpeen sellaisia korjauksia varten,
joiden suorittamista ei voida vahingotta siirtaa tuonnemmaksi.
Huoneistoon mahdollisesti liittyvista piha- ja liikennealueiden hoidosta ja
puhtaanapidosta vastaa vuokranantaja.
7. VUOKRASOPIMUKSEN IRTISANOMINEN
Osapuolet ovat sopineet, etta vuokrasopimuksen ensimmainen irtisanomispaiva
on joulukuun vlimeinen paiva 2003, minka jalkeen irtisanomispaiva on kunkin
kuun viimeinen paiva.
Molemminpuoliseksi irtisanomisajaksi on sovittu kaksikymmentanelja (24)
kuukaurta ja irtisanomispaivaksi kunkin kuun viimeinen paiva. Poikkeuksena
irtisanomisaikaan on autopaikat, joiden irtisanomisaika on kuusi (6)
kuukautta.
Vuokrasuhde paarttyy irtisanomisajan kuluttua, mikali vuokrasopimus on
irtisanottu kirjallisesti ylla sovittuna irtisanomispaivana.
8. ERITYSIA MAARAYKSIA
Edella olevan lisaksi osapuolet ovat sopineet seuraavaa:
1. Vuokralaisella on oikeus siirtaa tama vuokrasopimus vuokranantajan
kirjallisesti hyvaksymalle kolmannelle taholle.
2. Vuokralainen ei ole oikeutettu vuokran alennukseen silta ajalta, jonka
vuokranantaja tarvitsee saattaakseen huoneiston kuntoon mahdollisen
vahingon sattuessa tai teettaakseen kiinteistossa tai huoneistossa
kunnossapitotoita.
3. Vuokra sidotaan elinkustannusindeksiin (1951: 10=100) seuraavasti:
Perusindeksina on heinakuun 1999 pisteluku seka tarkistusindeksina
aina seuraavien samannimisten kuukausien pisteluku.
Mikali elinkustannusindeksia ei voida soveltaa tai sen laskeminen
lopetetaan, sidotaan vuokra kuluttajahintaindeksiin (1995 = 100) tai
vastaavaan indeksiin kayttaen perusindeksina edella mainitun kuukauden
indeksia ja nuodattaen soveltuvin osin vuokrantarkistuksen laskennassa
edella mainittuja periaatteita. Vuokranantaja ilmoittaa vuokran
muutoksesta kirjallisesti vuokralaiselle kunkin vuoden elokuun loppuun
mennessa ja taten tarkistettua vuokraa maksetaan seuraavan vuoden
tammikuun alusta alkaen.
Autopaikoituksen vuokra maaraytyy vuosittain Instrumentarium Oyj:n
sisaisen hinnoittelun mukaan.
<PAGE>
4. Vuokralaisella on oikeus - neuvoteltuaan etukateen vuokranantajan
kanssa - suorittaa kustannuksellaan huoneistossa pienehkoja
toimintansa kannalta tarpeellisia muutostoita. Tarvittavat
viranomaisten luvat ja tarkastukset seka niiden aiheuttamat
toimenpiteet hoitaa vuokralainen kustannuksellaan. Mikali
vuokranantaja joutuu tekemaan viranomaisten maarayksesta vuokralaisen
toiminnasta johtuvasta syysta muutostoita, sitoutuu vuokralainen
maksamaan ko. muutoksesta johtuvat kulut joko lisavuokrana
leasingperiaatteella tasaerin jaljella olevana vuokrakautena tai
kertamaksuna tyon tultua tehdyksi.
Vuokralainen sitoutuu purkamaan kustannuksellaan tekemansa muutokset
vuokrakauden paatyttya vuokranantajan edellyttamassa laajuudessa. Jos
kiinteita kalusteita irrotetaan, on ne sailytettava kiinteistossa ja
ne on asennettava takaisin vuokrakauden paatyttya vuokranantajan niin
vaatiessa. Vuokralaisen on asennettava koneensa ja tehtava mahdolliset
rakenteensa niin, etta niista ei aiheudu melu-, haju- eika muitakaan
haittoja kiinteistossa.
5. Tama vuokrasopimus korvaa 16.4.1999 ja 9.11.1999 allekirjoitetut
vuokrasopimukset liitteineen sen jalkeen, kun uudet vuokrakaudet ovat
alkaneet.
6. Huoneistossa tehdaan ennen vuokrakauden alkua tarvittaessa
siistimiskorjauksia, kuten nk. latexpesu. sovitun suunnitelman mukaan.
Muutostyokustannukset maksaa vuokralainen.
7. Jos vuokralainen joutuu muuttamaan vuokrakaudella vuokranantajan
aloitteesta, vuokranataja maksaa muuttokulut.
Muutoin noudaretaan huoneenvuokralain maarayksia.
Tata sopimusta, jota sitondumme noudattamaan, on tehty kaksi yhtapitavaa
kappaletta, yksi kummallekin sopijapuolelle.
Helsingissa 3 paivana maaliskuuta 2000
INSTRUMENTARIUM OYJ NEUROMAG OY
/s/ [ILLEGIBLE] /s/ [ILLEGIBLE]
---------------------------- ---------------------------
Vuokranantaja Vuokralainen
LIITTEET 1. Pohjakuvat pinta-aloineen
2. Vastuunjakotaulukko
<PAGE>
[LETTERHEAD] [LOGO]
Kunteistoosasto A.Reponen/ai Palvays Date
17.8.2000
NEUROMAG Oy
Elimaenkatu 22
00510 HELSINKI
Viite Reference
VUOKRASOPIMUS ELIMAENKATU 22, HELSINKI/ALLEKIRJOITETTU 3.3.2000
Vuokrasopimuksemme mukaan on tilavuokraksenne sovittu 80.585 markkaa
kuukaudessa ja autopaikkavuokraksi 4.430 markkaa kuukaudessa ilman
arvonlisaveroa. Tilavuokraa on sovittu tarkistettavaksi vuosittain
elinkustannusindeksin muutosten mukaisesti siten, etta
perusindeksina on heinakuun 1999 elinkustannusindeksin pisteluku ja
tarkistusindeksina aina seuraavien samannimisten kuukausien
pisteluku ja autopaikkavuokra tarkistetaan Instrumentarium Oyj:n
sisaisten vuokrahintojen mukaan.
Heinakuun 1999 elinkustannusindeksin pisteluku oli 1452 ja heinakuun
2000 vastaava pisteluku on 1505 eli pisteluku on vuoden aikana noussut
3,65%. Sopimuksemme mukaan uusi vuokranne on 1.1.2001 ALKAEN
108.319,50 MARKKAA KUUKAUDESSA (tilavuokra 83.526,48 mk/kk +
autopaikat 5.260 mk/kk + 22% ALV 19.533,02 mk/kk).
Asiaa hoitaa yhtiomme puolesta isannoitsija Aki Niiranen, puh. 010 394
3525
Kunnioittavasti
INSTRUMENTARIUM Oyj
/s/ Anneli Lehto
------------------
psta Anneli Lehto
